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金州律所文颖:房企聚焦差异化突围

2019-11-26 10:34来源:好房子网牛蕊
从业20年以来,文颖深耕于房地产法律服务,先后为六十多家湖湘房地产开发企业提供法律服务

关注长沙楼市的瞬息变化,是文颖从事法律服务工作之外的另一份“本职工作”。小到每个板块楼盘的销售数据、每宗一二手地市场成交的土地,大至对长沙房地产行业的每个政策都敏锐洞悉。

从业20年以来,文颖深耕于房地产法律服务,先后为六十多家湖湘房地产开发企业提供法律服务,组织并参与房地产法律实务讲座逾二百场,所率团队为开发商代理诉讼案件超过一千宗。为湖湘房地产企业良性运转、良性交易提供法律指导,为律师服务房企的标准化而奔走。

由好房子网、湘经联、佰言堂、智寓工场联袂推荐的“2018-2019推动长沙楼市健康发展的40人”专题策划正在继续。今天,我们将走近湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任、湖南金州律师事务所董事文颖,一起来领略他对房地产企业突围的真知灼见。

推动长沙楼市健康发展人物——湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任、湖南金州律师事务所董事文颖

长沙房企面临三大难题

在“房住不炒“的楼市背景下,2019的长沙楼市进入调控深水区。如何活下去逐渐成为房企不得不面临的课题。

在文颖看来,当下长沙房企面临三大难题,拿地难、销售难、资金难。

据显示,三季度长沙累计成交商住用地28宗,约225。68万方,住宅用地191。79万方。尤其在土地新政之下,房企很难通过公开的招拍挂市场竞得意向土地。以二手地拓展进入长沙的房企,风险控制能力良莠不齐,既有像阳光城、中航、东原这样的成功拓荒者,也有一些房企缺乏对长沙土地市场的了解,屯下难以开发的土地,从而陷入僵局。

在持续限购之下,拥有购房资格人群的稀缺性必然导致长沙楼市竞争激烈。文颖说,今年高铁新城板块表现亮眼,长房东旭国际、阳光城、万科魅力之城等项目去化较佳,其他板块均靠网红盘、高性价比盘拉动,而更多在售项目则业绩平平,不少开发商现金流吃紧。“随着年关的逼近,或将有项目为资金回笼而降价销售”。

此外,各大房企还面临融资难的困境。不容忽视的现实背景是,银保监局已严格要求信托机构收紧地产信托规模,开发贷门槛继续提高,银行受信额度严格控制。

新形势下房企应聚焦“差异化”

那么,新形势下,房地产企业该如何突围?

文颖表示,十年之前,房企可以分为人力密集型和资金密集型两大类,要么人力资源和管理运营能力强,要么自有资金雄厚。但时下,几乎所有的房地产开发企业都成为了资本平台,千亿级销售规模的房地产开发企业达到了三十多家,从这个角度来讲,房地产开发市场不可能发生大洗盘,企业强弱只会微调而不会大变。于房企而言,“谁的资本安全,就意味谁安全”。

“差异化”是房地产开发商在长沙这个特定市场的竞争要诀。他举例说,从今年的市场表现来看,运达公寓、万科金色梦想两个项目依靠差异化的定位和全新的营销理念,获得市场高度关注。运达公寓是第一个豪华公寓产品,而万科金色梦想则被定义成类似“茶颜悦色”、“文和友”一般的网红楼盘。

因此,房地产企业一方面应该将目光聚焦差异化地块,来避免与同地段、同规划指标项目的竞争。另外,长沙购房者已然将限购视为中长期政策,房票珍贵,缺乏差异化的产品很难受到市场关注。从营销角度看,只会守在案场搞流程的职业经理人会被慢慢淘汰,更多具备创新能力的年轻人已经走上一线销售管理舞台,有的文字功底深厚,颇有情怀,擅长品宣,如今年长房的一系列品牌建设极好;有的富有开拓创新精神,把社群营销、跨界营销、热点营销这些新概念执行到常见常新,硕果累累。

文颖还介绍说,近两年,反腐、审计以及合规管理已延伸至房地产开发企业的每一个管理流程,2019年更是掀起“反腐风暴”,部分企业已有高管被问责。他预测,随着房地产开发的资本化属性加重,以及各房企去精英化的运营理念贯彻,2020年以后各房企的审计、监察、合规管理将会更加严格,刑事法律风险防范亦将成为房地产律师的一门新功课。

为房企法律服务“保驾护航”

作为地产领域的律师,文颖在为万科、阳光城、长房、金茂、凯德、恒大等企业常年提供法律顾问的同时,还担任湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任,为给长沙房企提供更加丰富的法律服务而全力付出。

文颖认为,专业房地产律师区别于其他全能型律师,对房地产企业的服务目标并非局限于常规法律风险规避,需富有更多的、与时俱进的开拓创新精神,促进良性市场交易,实践更新地产行业创新,如收并购、产业地产、特色小镇、商业运营、资产证券化等都是房地产律师的基本功课。

现在,除了一年提供30余场涵盖拿地、施工、商品房买卖等领域的法律培训,文颖还带领团队积极完善开发商合同文本库,推进湖南律师行业对于建筑房地产专业服务的标准制定,提升湖南律师行业对于房地产业的服务质量。

(来源:好房子网 文/牛蕊)

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